فخ العقارات في مصر.. كيف تحولت طموحات الاستثمار الى خسائر مالية فادحة للمواطنين؟
يواجه قطاع واسع من المواطنين في مصر تحديات مالية قاسية بعد ان وجدوا انفسهم في مأزق بيع وحداتهم السكنية بخسائر كبيرة. وتأتي هذه الازمة نتيجة لسياسات التسعير المبالغ فيها التي انتهجتها شركات التطوير العقاري خلال فترات اضطراب سعر الصرف. واضطر العديد من الملاك الذين اشتروا عقاراتهم كاداة لحفظ قيمة مدخراتهم الى التخارج من السوق بأسعار تقل عما دفعوه فعليا للشركات.
واظهرت تجارب عدد من المشترين ان التوقيت كان العامل الحاسم في هذه الخسائر. واوضح المتعاملون في السوق ان الشراء في ذروة تذبذب العملة ادى الى تضخم اسعار العقارات بشكل غير مبرر. واشار الخبراء الى ان المطورين سعّروا الوحدات بناء على توقعات مرتفعة جدا لسعر الدولار وهو ما وضع المشتري في نهاية المطاف امام التزامات مالية تفوق قدرته على السداد.
واكدت بيانات حديثة ان منصات اعادة بيع الوحدات المتعثرة شهدت اقبالا كبيرا من اصحاب العقارات الراغبين في التخلص من اقساطهم. وبينت التقارير ان آلاف الوحدات عُرضت للبيع خلال فترة وجيزة في مناطق حيوية مثل شرق القاهرة والساحل الشمالي. وكشفت هذه الارقام عن حجم الضغط الذي يواجهه المواطنون نتيجة تعثرهم في استكمال الاقساط الطويلة.
ازمة المتعثرين والهروب من شروط المطورين
واضاف القائمون على منصات التسويق العقاري ان الغالبية العظمى من العارضين يفضلون التنازل عن جزء من مدفوعاتهم بدلا من مواجهة الشروط الجزائية القاسية التي تفرضها شركات التطوير. واوضح المتخصصون ان هذه الشركات قد تخصم نسبا تصل الى عشرين بالمئة من قيمة الوحدة كغرامات عند التنازل وهو ما يعني ضياع معظم ما سدده العميل. وشدد هؤلاء على ان البيع المباشر لمشترٍ جديد يعد وسيلة اكثر امانا لتقليل حجم الخسائر المالية.
وبين المحللون ان السوق شهد ظهور ما يسمى بزبائن الخوف الذين اندفعوا للشراء خلال فترات عدم الاستقرار الاقتصادي دون دراسة كافية للقدرة المالية طويلة الاجل. واشار المراقبون الى ان هؤلاء المشترين وجدوا انفسهم محاصرين بين تراجع القوة الشرائية وبين تسهيلات جديدة تقدمها الشركات لمشترين جدد مما صعب من فرص اعادة البيع باسعار مربحة. واكد الباحثون ان من دخل السوق في مرحلة الطفرة السعرية يجد نفسه اليوم في مرحلة ركود تفرض عليه واقعا مؤلما.
واضاف الخبراء ان بعض المتعثرين لجأوا الى حلول بديلة مثل التوكيلات الموثقة لتجنب الرسوم الادارية المرتفعة التي تفرضها شركات العقارات. واكدت الممارسات الميدانية ان هناك محاولات مستمرة للبحث عن صيغ توافقية بين الملاك والشركات لتفادي فسخ العقود. وبينت الاحصائيات ان حجم الوحدات المعروضة للبيع عبر المنصات الرقمية يعكس عمق الازمة التي يعيشها القطاع العقاري حاليا.
تحركات حكومية لضبط السوق العقاري
وكشفت الحكومة المصرية مؤخرا عن توجهها نحو مراجعة شاملة للعقود المبرمة بين المطورين والمواطنين لضمان حقوق كافة الاطراف. واكدت السلطات المعنية على ضرورة التزام الشركات بجدول التسليمات وعدم المماطلة في تنفيذ المرافق والبنية التحتية. واضاف المسؤولون ان حماية المواطنين من الممارسات الاحتكارية او الشروط المجحفة اصبحت على رأس اولويات الرقابة على السوق.
وشددت التوجيهات الرسمية على اهمية المتابعة الدقيقة لكل مشروع سكني لضمان عدم تأثر المشتري بتغيرات تكاليف البناء. واوضح الخبراء ان هذه الخطوات من شأنها استعادة الثقة في السوق العقاري الذي يعد من اهم الركائز الاقتصادية في البلاد. واشار المتابعون الى ان ضبط العلاقة التعاقدية سيقلل بلا شك من حالات التعثر التي شهدتها الاونة الاخيرة.
وبينت التحليلات الاقتصادية ان السوق العقاري المصري يمر بمرحلة تصحيح ضرورية بعد سنوات من الارتفاع الجنوني في الاسعار. واضاف المتخصصون ان الاستثمار في العقار يتطلب رؤية طويلة الاجل بعيدا عن المضاربات السريعة التي تزيد من مخاطر فقدان رأس المال. واكدوا في النهاية ان وعي المشتري بالقوانين والالتزامات التعاقدية هو خط الدفاع الاول ضد الوقوع في فخ الخسائر المالية.
